Pravni okviri upravljanja

Upravljanje i održavanje zgrada regulirano je prvenstveno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine br. 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09), kojim su utvrđena pravna pravila za uređenje međusobnih odnosa suvlasnika, odnosno kojim se uređuje pravni institut vlasništva, kao i druga stvarna prava na nekretninama u R. Hrvatskoj.

Pored Zakona o vlasništvu, jedan od bitnijih podzakonski akata je Uredba o održavanju zgrada (Narodne novine 64/97), koja preciznije regulira koji se dijelovi, uređaji i instalacije građevine smatraju zajedničkima, odnosno koji se to dijelovi, uređaji i instalacije građevine održavaju iz sredstava zajedničke pričuve, kao i to koji se radovi u održavanju građevine smatraju redovitim, hitnim i nužnim.

Temeljem navedenih propisa, suvlasnici međusobno zaključuju Međuvlasnički ugovor, kojim reguliraju sva bitna pitanja vezana za odnose suvlasnika u održavanju nekretnine, te odlučuju o upravitelju zgrade i izabiru predstavniku suvlasnika. Međuvlasnički ugovor ključan je za izbjegavanje nesporazuma i sporova među suvlasnicima, a takvim ugovorom mogu se preciznije (nego je to Uredbom o održavanju zgrada propisano) regulirati i koji se to dijelovi, uređaji i instalacije u zgradi smatraju zajedničkima, odnosno održavaju iz sredstava zajedničke pričuve, a ćemo za Vas mi pripremiti. Pored toga, međuvlasničkim ugovorom suvlasnici mogu regulirati i način raspodjele zajedničkih režijskih troškova (zajednička voda, struja, čišćenje i sl.) među suvlasnicima, kao i način korištenja zajedničkih prostorija poput podruma, drvarnica, tavana i sličnih zajedničkih dijelova. Temeljem odredbi međuvlasničkog ugovora, suvlasnici, putem predstavnika suvlasnika, s upraviteljem zgrade zaključuju Ugovor o upravljanju zgradom, u kojem se preciznije regulira odnos suvlasnika s upraviteljem zgrade, odnosno prava i obveze upravitelja u poslovima upravljanja i održavanja zgrade.

Važniji propisi

Važniji pravni propisi koji se odnose na upravljanje i održavanje zgrada su:

Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01);
Uredba o održavanju zgrada (Narodne novine 64/97);
Zakon o prostornom uređenju i gradnji (Narodne novine 76/07, 38/09, 55/11);
Zakon o zaštiti od požara (Narodne novine 92/10);
Pravilnik o sigurnosti dizala (Narodne novine 58/10);
Odluka o komunalnom redu Grada Splita (Službeni glasnik Grada Splita 41/08);
Zakon o zabrani i sprječavanju obavljanja neregistrirane djelatnosti (Narodne novine 61/11);
Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine (Narodne novine 60/10);
Zakon o obveznim odnosima (Narodne novine 35/05, 41/08).

doc Program održavanja za zgrade (829.65 KB)
Preuzmi

csv Prijedlog za Godišnji plan održavanja (16.79 KB)
Preuzmi