Učestala pitanja

Zašto stambena zgrada treba imati upravitelja?

Zato što vlasnici stanova i poslovnih prostora u zgradama, koji su istovremeno i suvlasnici zajedničkih dijelova i uređaja zgrada, moraju izvršavati obveze u svezi održavanja i upravljanja objektom propisane zakonima i drugim pozitivnim propisima.

Obveze koje se moraju ispunjavati odnose se na:

održavanje zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju
izvođenje nužnih i hitnih popravaka na zgradama
osiguranje zgrade
provođenje mjera zaštite od požara
deratizacija i dezinsekcija
prikupljanje sredstava zajedničke pričuve koja služe za podmirenje troškova održavanja zgrade te obavljanje svih drugih poslova vezanih za održavanje zgrade.

Gore navedene obveze propisane su odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim propisima, Zakona o zaštiti od požara, Zakona o gradnji te drugih propisa.

U slučaju nepoštivanja propisanih obveza, suvlasnici mogu odgovarati prekršajno i kazneno. Stoga suvlasnici nekretnina trebaju izvršiti odabir upravitelja koji se brine o redovitom održavanju zgrade (nekretnine), prikupljanju sredstava pričuve, pregledu zgrade, osiguranju zgrade, izradi plana i programa radova na zgradi, izvođenju nužnih i hitnih popravaka, te obavljanju svih drugih poslova koji su vezani za održavanje i upravljanje zgradom i na koje upravitelja ovlaste suvlasnici zgrade.

Koje poslove obavlja upravitelj?

Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, te Ugovorom o upravljanju. Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja slijedeće poslove:

organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju
obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik
utvrđuje visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi pojedini suvlasnik
organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu
raspolaže sredstvima zajedničke pričuve koje suvlasnici izdvajaju za pokriće troškova
održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, u skladu s godišnjim programom
upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi zaštite njihove vrijednosti
primjereno osigurava zgrade i njihove zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu.

Poslovni park Virovitica d.o.o. na zgradama pod svojim upravljanjem, u sustavu 24-satnog dežurstva, organizira i obavlja popravak kvarova hitne naravi i to:

puknuća vodovodne instalacije
puknuća ili začepljenja kanalizacije
propuštanja u sustavu centralnog grijanja
popravak električne instalacije.

Tko je predstavnik suvlasnika?

Predstavnik suvlasnika zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika, itd.), te je u stalnoj vezi s upraviteljem. Predstavnika biraju ostali suvlasnici i to potvrđuju svojim potpisima, i to natpolovičnom većinom prema veličini suvlasničkog udjela. Predstavnik zgrade je izuzetno važna osoba, jer je on prva spona između upravitelja i suvlasnika zgrada.

Predstavnik suvlasnika najčešće obavlja slijedeće poslove:

sukladno Međuvlasničkom ugovoru, za veće radove sudjeluje u postupku odabira izvoditelja radova koji provodi upravitelj
daje upravitelju zahtjeve za popravak i ovjerava radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla
vodi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
izvještava suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, a najmanje jednom godišnje bi trebao podnijeti i pismeno izvješće o održavanju zgrade svim suvlasnicima

Što ako nitko ne želi biti predstavnik suvlasnika?

I zgrade koje nemaju predstavnika mogu i moraju imati upravitelja. Takve zgrade vode se pod takozvanom «prinudnom upravom». Takva zgrada može funkcionirati kao i sve ostale, no za bilo kakav veći popravak potrebno je osigurati potpis većine suvlasnika. To često otežava i usporava izvođenje bilo kakvih zahvata na zgradi. Stoga mi u Poslovnom parku Virovitica svakako preporučamo suvlasnicima da se organiziraju i potrude izabrati predstavnika, radi što boljeg funkcioniranja zgrade na zadovoljstvo i suvlasnika i upravitelja.

Da li zgrada mora biti osigurana?

Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši u skladu sa Zakonom o osiguranju. Suvlasnici mogu tražiti od upravitelja da osigura zgradu i u većem obimu od propisanog.

Kako se određuje visina pričuve?

Minimalna zajednička pričuva

Minimalna zajednička pričuva naplaćuje se svim zgradama koje su u prinudnoj upravi, odnosno tamo gdje suvlasnici nisu sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju sa upraviteljem. Minimalna financijska sredstva koja su dužni uplaćivati iznose 0,54 % vrijednosti njihovog posebnog dijela u vlasništvu nekretnine godišnje.

Etalonska vrijednost 6000,00 kn/m2 / 12 mj. =500,00 kn * 0,54 %= 2,70 kn

Ugovorena zajednička pričuva

Suvlasnici koji su sklopili međuvlasnički ugovor i ugovor o upravljanju sa izabranim upraviteljem dogovaraju visinu zajedničke pričuve prema financijskim mogućnostima i potrebama održavanja zajedničkih dijelova zgrade, što ugrađuju u godišnjem programu upravljanja.

Što se popravlja iz pričuve?

Sredstva zajedničke pričuve koriste se za održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju i to:

ličenje i bojanje zidova, stropova, vanjske i unutarnje stolarije i tapetarski radovi
ličenje bravarije, radijatora, drugih grijaćih tijela i drugih odgovarajućih elemenata u zgradi
premazivanje zidova i stropova
premazivanje dimnjaka
zamjena pokrova
keramičarski i drugi radovi na završnim oblogama podova i zidova
zamjena podnih obloga i premazivanje podova
popravak pročelja
zamjena i popravak stolarije uključujući i elemente zaštite od vanjskih utjecaja (kapci, žaluzine, grilje i sl.)
popravak pokrova i ravnog krova
održavanje rasvjete i drugih električnih uređaja (zamjena žarulja, prekidača, utičnica, zvonca, svjetiljki, internog govornog uređaja i sl.) kao i održavanje vanjske rasvjete koja pripada zgradi
zamjena i popravak brava i drugih elemenata koji pripadaju zgradi
održavanje nasada, staza, opreme i drugih elemenata na zemljištu koji pripadaju zgradi (ograde, sprave za igru djece, okviri za čišćenje tepiha, klupe i sl.)
redoviti servisi na uređajima za grijanje i pripremu tople vode (kotlovnica i toplinska podstanica i dr.)
redoviti servisi dizala
redoviti servisi protupožarne instalacije i protupožarnih aparata u zgradi
redoviti servisi agregata za rasvjetu, hidroforskih postrojenja i prelivnih stanica za otpadnu vodu i pumpnih stanica za vodu
redoviti servisi na antenskim uređajima, uređajima za prijam televizijskog programa uključujući i uređaje za kabelsku i satelitsku TV
redoviti servisi na instalacijama vodovoda, kanalizacije, elektrike, plina i dr.
redoviti servisi ostalih aparata i uređaja u zgradi prema naputku proizvođača
čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala (dimnjačarske usluge)
dezinsekcija i deratizacija zajedničkih prostora zgrade i posebnih dijelova zgrade kada se obavlja u cijeloj zgradi u cilju trajnog otklanjanja štetočina i gamadi
čišćenje kanala za smeće
čišćenje septičkih jama
čišćenje odvodnih rešetaka, vodovodnih grla i oluka.

Što je etažiranje zgrade?

Etažiranje je uspostava urednog zemljišno-knjižnog stanja, kako bi se mogao uredno odvijati promet nekretninama Neka nekretnina (zgrada) uredno je upisana u zemljišne knjige ako je u listu “A” brojem naznačena zemljišno-knjižna čestica, njena površina izražena u m2 i u čhv, te naznačena i katastarska općina.

Bez etažiranja nije moguć upis zgrada u zemljišne knjige, tj. kod svake zgrade potrebno je utvrditi sljedeće:

a) Oblik i veličinu parcele koja služi redovitoj upotrebi jedne zgrade
– što se definira lokacijskom dozvolom.
b) Utvrditi veličinu posebnih vlasničkih dijelova (stana, poslovnog prostora ili slično)
u odnosu na veličinu (površinu) cijele zgrade, to iskazati omjerima posebnog dijela prema cjelini.
c) Izraditi u tehničkom smislu podatke o posebnim dijelovima
(crteži posebnih i zajedničkih dijelova s potrebnim oznakama i površinama i slično).
d) Na temelju elemenata navedenih pod a), b) i c) – u pravnom smislu kroz
sporazum svih suvlasnika izraditi prijedlog uknjižbe obrađivane nekretnine.

Što se sve može etažirati?

Etažirati se mogu obiteljske zgrade sa 2, ili više etažnih jedinica, kao i veće ili velike stambene zgrade sa stotinama etažnih jedinica. Etažirati treba uvijek sve stanove, poslovne prostore, garaže i drugo u zgradi. Zakon predviđa mogućnost etažiranja i samo jedne etažne jedinice, ali se to može realizirati samo u sudskom postupku. Kad zgrada ima više ulaza, a nalazi se cijela na jednoj zemljišnoj čestici, treba etažirati cijelu zgradu sa svim ulazima, a ne samo jedan ulaz.

Postoji li zakonska obaveza o etažiranju?

Da, prema važećem Zakonu, provedba etažiranja je zakonska obveza. Zbog neetažiranih zgrada vlasnici stanova, poslovnih prostora i dr. već sad trpe nepovoljne posljedice. Etažiranje može izvršiti sudski vještak ili ovlaštena pravna osoba (firma).

Koji je način plačanja etažiranja?

Etažiranje je moguće platiti iz pričuve zgrade, ako ima dovoljno sredstava, a ako nema, moguće je plaćati dodatnim sredstvima.

Što je “osiguranje od odgovornosti”?

Temeljem Ugovora, Osiguravatelj preuzima pokriće od odgovornosti vlasnika i upravitelja zgrade za sve štete koje bi nastale, odnosno bile nanešene životu, zdravlju ili imovini trećih osoba, a koje proizlaze iz posjedovanja, upravljanja, korištenja i održavanja zgrade, zemljišta i dizala. Trećim osobama ne smatraju se vlasnici (etažni) zgrada, vlasnici poslovnih prostora, upravitelj, te svi korisnici stanova, odnosno poslovnih prostora i garaža bez obzira na njihov status (stanari, podstanari i sl.).